Реконструкція київських «хрущовок»: ціна питання 2,7 мільярда доларів

Матеріал Big Kyiv.

Перша «хрущовка» була побудована в 1957 році. Тоді вважалося, що це тимчасове рішення на 25 років — на одне покоління. Зараз у цих «тимчасових житлах» живуть уже дорослі онуки перших власників цього житла, і проблема застарілих будинків поглиблюється щороку.

Історію питання, глибину проблеми та шляхи її розв'язання комплексно вивчав Андрій Перегуда. І хоча за офіційним кошторисом КМДА на реконструкцію столичних «хрущовок» сьогодні потрібно 2,7 мільярда доларів (або 2,5 мільярда євро), він, досвідчений будівельник і керівник компанії, стверджує: завтра ця сума стане ще більшою.

Варіанти розв'язання

Насправді таких варіантів лише два: реновація та реконструкція.

Поквартальна реновація

Це комплексний знос і реновація кварталів. Це означає, що руйнують не окремі будинки, а цілий квартал. Потім на «чистому місці» зводять усе разом — будинки, двори, дорожню інфраструктуру (дороги, міждворові проїзди, паркування), громадські місця (наприклад, дитячий садок і сквер), комерційне середовище (офіси, магазини), комунікації (тепломережа, труби водопостачання та каналізації, електромережі) тощо.

Проблеми концепції:

• висока вартість;
  
• тривалість (мінімум рік),
  
• питання тимчасового проживання мешканців кварталу та пов'язана з цим логістика.
  

Переваги концепції:

• комплексне розв'язання всіх проблем, як будинку, так і інфраструктури кварталу;
• більший (порівняно з реконструкцією) термін експлуатації нових будинків.
  

Реконструкція будівель

Можна реконструювати наявне житло, причому навіть кожен будинок окремо. Головне питання — наскільки аварійним є нинішній стан. Для цього необхідно провести аудит будинку, з якого стане зрозуміло, чи є в цьому сенс узагалі: іноді дешевше зносити й будувати «з нуля». Аудит також дасть уявлення про перелік необхідних робіт, план їх проведення, а також кошторис.

Проблеми концепції:

• підходить не для всіх будинків;
• необхідно кілька років жити в ситуації періодичного ремонту з усіма наслідками, наприклад, відключення комунікацій для перекладання, пил, шум тощо;
  
• менший термін експлуатації реконструйованої будівлі порівняно з новою.
  

Переваги концепції:

• менша вартість порівняно з реновацією;
• можна нікуди не переїжджати.
  

Зарубіжний досвід

У Європі вистачає країн і міст, що свого часу були забудовані «хрущовками». Це східна Німеччина, Польща, країни Балтії тощо. Про «проблемність» цих кварталів, збудованих у 50-60-х роках ХХ століття і розрахованих на одне покоління, заговорили в цих країнах напередодні краху радянської системи.

У Німеччині, наприклад, ще в 1989 році почали реконструкцію будівель і продовжували це робити десь на початку «нульових». За розрахунками, такий шлях був на 30% дешевшим, ніж знос — вартість робіт у будинку з розрахунку на одну квартиру в середньому становила 20 000 євро. Ці кошти виділялися з бюджету, залучалися гроші й самих мешканців.

Однак зараз у німецьких містах переважно займаються поквартальною реновацією. По-перше, з початку кампанії 1989 року минуло вже три десятиліття. Відповідно, термін життя «хрущовки» вже був перевищений удвічі (замість 25-30 років стало 50-60). Технічний стан будинків погіршився просто через старіння, і німці вирішили: модернізувати це житло немає сенсу — краще будувати нове, ніж вливати гроші в те, що через 10-15 років зруйнується остаточно.

Польща та країни Балтії, намагаючись економити, переважно реконструюють «хрущовки», а не зносять їх. Проводять аудит, складають план робіт і поетапно реалізують його.

Схема фінансування реконструкції — залучення коштів Євросоюзу, держбюджету, місцевих бюджетів, коштів самих мешканців, а також донорські кошти європейських структур. Стан і етап його модернізації (що зроблено, що потрібно зробити, скільки це триватиме і коштуватиме власнику) — усе це є одним із суттєвих чинників і впливає на вартість житла.

Інших успішних кейсів вирішення проблеми з «хрущовками» — немає.

Українська «унікальність»

Зарубіжний досвід — це добре, але завжди слід робити поправку на українські реалії.

Технічні відмінності будинків. Проблемою для київських «хрущовок» є їхні проектні відмінності попри формальну схожість. За всіх рівних умов їхній нинішній стан залежить від купи чинників, зокрема неочевидних. Наприклад, панельні «хрущовки» 70-х, як правило, гірші за будинки кінця 50-х, які старші на 15-20 років. І навіть будинки, що здали в один рік в одному районі, можуть відрізнятися! Один може бути зведений із бетонних блоків, інший, із такою ж плануванням, із цегли, третій із цегляних блоків. Найгіршою серед них буде саме «панелька». Тому цілком можливо, що якісь будинки має сенс реконструювати, а якісь — лише зносити.

Бідність. Об'єктивно, у наших співвітчизників менше коштів порівняно з німцями чи естонцями. А ті гроші, які в людей є, вони не готові вкладати в комфорт, якщо це не стосується їхніх особистих квадратних метрів. Бо кожен міркує так: якщо я дам гроші, а сусід цього не зробить (зрозуміло, що в «хрущовках» вистачає мешканців, у яких справді немає грошей, і таких чимало), то він користуватиметься благами, оплаченими мною. І наш «умовно платоспроможний» мешканець — не платить.

Недовіра як базова національна риса. Українські громадяни спочатку не довіряють будь-якій ініціативі, державній, муніципальній чи приватній. Це проблема менталітету, де багато знань і гіркого досвіду «схем», «розводів» і способів «накоїти лиха долі»; однак немає уявлення про взаємовигідне партнерство навіть як про теоретичну опцію. Простіше кажучи, українці — завжди шукають, де ж обман. А якщо не бачать його одразу, то ще більше переконуються, що він там є, просто неочевидний.

Патерналізм. Люди кажуть — ми ні на що не погоджуємося взагалі, спочатку побудуйте нове житло за рахунок бюджету, запропонуйте нам, а потім ми подумаємо, вигідно нам це чи ні. Якщо так — можливо переїдемо, а якщо ні, будемо жити в аварійному будинку. Бо «гірше не буде». І — помиляються. По-перше, на жаль, ефективна система не працює — є лише два шляхи, описані в зарубіжному досвіді. А по-друге, гірше буде, і гірше набагато. Питання, наскільки швидко буде гірше і що саме станеться з будинком — впаде дах чи рване газ. І чим далі, тим частіше ми чутимемо про подібні випадки.

Досвід вирішення питання в Україні. Спойлер — невдалий.

Вітчизняний досвід реконструкції «хрущовок» — лише точковий, для окремих будинків. Він, власне, поділяється на «приватний» і «державний».

Приватний досвід. Є поодинокі приклади, коли конкретний девелопер зацікавлений у забудові певної ділянки міста, домовляється з усіма мешканцями окремого будинку. У такому разі діє наступний алгоритм: відселення та надання нового житла, більшого за площею, у новому будинку, збудованому девелопером. Але й у цих випадках виникає маса проблем. Це може бути незгода пари мешканців, які з особистих причин не дозволяють втілити ініціативу в життя. Це може бути «колисання» питань місцевою владою, де також завжди знаходяться любителі маніпуляцій. Якщо ці чинники поєднуються — проблема роками «висить у повітрі», а люди так само роками не роблять ремонту і лаються на «злочинну владу».

Державний досвід. Він теж точковий — і теж невдалий. Таким експериментальним проєктом стала, наприклад, «хрущовка» на проспекті Григоренка в Києві. На початку 2000-х її повністю реконструювали, надбудувавши додатковий поверх. Але проєкт виявився збитковим: гроші, отримані від продажу квартир угорі, навіть не покрили витрат на модернізацію будинку. Архітектори підрахували, що проєкт коштував державі стільки, скільки коштувало б зведення з нуля дев'ятиповерхівки! Зате залишилося шість поверхів, із яких продали — лише один. Можливо, якби будинок зняли і звели висотку — це мало б фінансовий сенс. Але ніхто не наважився це перевірити — проблему просто законсервували.

Законодавча база — чинний закон VS новий законопроєкт

Зараз усі ці поодинокі приклади здійснюються на підставі закону 2006 року, розробленого за ініціативою уряду Тимошенко. Свого часу цей документ з пафосом анонсували та піарили. Він може застосовуватися, якщо всім мешканцям і девелоперу вдається дійти згоди. Але за 14 років дії закону реальні випадки його застосування можна перелічити на пальцях, і ці приклади, як ми переконалися, невдалі. Це означає, що закон є — але не працює.

У 2019 році Мінрегіонбуд намагався запустити процес реновації житла, збудованого 50 років тому. Фахівці відомства розробили законопроєкт «Про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду». Він дещо інший і більш «життєздатний» — принаймні, на папері.

Відмінність: відсоток має значення. Чинний закон 2006 року передбачає процес зносу та будівництва нового будинку на місці «хрущовки» лише за умови 100% згоди всіх мешканців. Новий законопроєкт пропонує знизити «планку» до 75% згодних. Після отримання цих підписів має діяти наступний алгоритм:

1. місто має оголосити тендер на будівництво;
2. мешканців мають відселити до тимчасового житла на час будівництва;
   
3. після завершення робіт і прийняття новобудови в експлуатацію право власності на нові квартири передають мешканцям знесеної «хрущовки».
   

Відмінність: коефіцієнт площі має значення. Чинний закон 2006 року передбачає, що в новозбудованих будинках люди мають отримувати квартири в 1,5 раза більші за площею, ніж попередні. Тож якщо мешканець мав у власності 40 квадратних метрів, то після переселення він має отримати не менше 60 «квадратів». Натомість новий законопроєкт передбачає, що коефіцієнт компенсації власникам застарілого житла визначатимуть місцеві влади.

Обмеження для місцевої влади

Зрозуміло, що від законопроєкту до закону — шлях довгий, а від закону до його реалізації, до практики — шлях ще довший. Але поки цей законопроєкт не ухвалять, місцева влада не може:

• визначати коефіцієнт компенсації;
• адекватно працювати з планом міста;
  
• проводити роз'яснювальну роботу з мешканцями «хрущовок»;
  
• організовувати тендери.
  

Що може зараз робити столична влада — це вести облік «хрущовок», створювати кошториси, які завтра втратять актуальність, а також... ліквідовувати наслідки аварій, які відбуваються дедалі частіше.

Дані інвентаризації: кількість і вартість мовою цифр

Минулого року Київська міська рада зробила рішучий крок і ухвалила рішення про інвентаризацію застарілого житлового фонду.

За результатами інвентаризації з'ясувалося, що в Києві:

• «хрущовок» — 3181;
• «хрущовських квартир» — 210 720 квартир;
  
• загальна площа цих приміщень — 8733627 кв. метрів;
  
• у них проживає 414 937 киян.
  

Це означає, що практично кожен шостий житловий будинок у Києві є непридатним для життя. Аварійними або такими, що потребують оперативного капітального ремонту, у місті майже 9000000 кв. метрів житлової площі, і в них живе майже пів мільйона киян.

Найбільше таких «хрущовок» — у Солом'янському районі, до 720. Ще 611 — у Шевченківському районі, 471 — у Дніпровському. Приблизно по 300 — у Голосіївському, Печерському, Подільському та Святошинському. 171 — у Дарницькому. Менше 100 — у Оболонському та Деснянському.

У найбільш насиченому цими будинками Солом'янському районі в таких умовах живе 85 588 осіб. Це 46487 квартир площею 2037138 кв. метрів — чверть «хрущовського житлового фонду» столиці.

За вже розробленими проєктами реновації столичних «хрущовок», вартість робіт становить понад 280 євро за кв. метр загальної площі. Відповідно, для реновації всіх цих будинків лише в Києві потрібно щонайменше 2,5 мільярда євро. Загалом, за практикою забудови столиці, вартість реновації співмірна з собівартістю дешевого будівництва житла.

Плани

Проте, згідно з чинними проєктами та планами міської влади весь  застарілий житловий фонд Києва не підлягає зносу та демонтажу. Передбачено розробити план реновації «хрущовок».

Це означає, що мешканців ніхто не буде виселяти примусово, як, наприклад, це робили в Москві. Але добре це чи погано? Однозначної відповіді на це немає.

Існує інформаційний ресурс, де можна перевірити актуальний статус конкретного будинку в Києві: його параметри, актуальний статус, ступінь аварійності, заплановані ремонти тощо.

Резюме

Поки зрозуміло, що зруйнувати й забудувати ту саму Солом'янку — не рішення. Це не Позняки з приватною забудовою — це старий район всередині міста, який не можна «різати по живому».

Очевидно, що потрібна політична воля: обрати нарешті реновацію, модернізацію чи їх комбінацію для «хрущовок». Також потрібні політична згода, консенсус, який би дозволив законним шляхом почати розв'язувати глобальну проблему на конкретних «пілотах». Щойно люди побачать, як покращуються умови життя сусідів, вигляд самого міста, якість житлового фонду — вони припинять чинити опір.

Завдання центральної влади. Очевидно, що ухвалення нового закону, який би механізм розв'язання проблеми він не пропонував, принаймні, приоткрило б вікно можливостей як для органів влади, так і для мешканців «хрущовок». Відсутність закону чи його «нежиттєздатність» — лише фіксує статус-кво, загоняючи проблему в глухий кут. Адже всі київські «хрущовки» — просто розваляться, цього року чи в наступному десятилітті. Люди, розуміючи це, просто не вкладатимуть навіть у поточний ремонт! Зрозуміло, що за відсутності ефективного та прийнятного для більшості мешканців алгоритму розв'язання питання — його, після чергових аварій і, не дай Боже, жертв, вирішуватиме місцева влада. І робитися це буде за рахунок міського бюджету, а отже — за гроші всіх киян.

Завдання для столичної (місцевої) влади. За наявності закону та за правильного управління київська влада легко змогла б залучити інвесторів. Девелопери більш ніж зацікавлені в площах посеред міста, у старих районах на кшталт Солом'янки. Тому місцева влада на базі чинного закону та загального механізму мала б запропонувати зрозумілі та прозорі правила для кожної сторони — мешканців «хрущовок» і забудовників. І потім вона мала б контролювати виконання цих правил усіма учасниками угоди, виступаючи посередником і захищаючи права обох сторін. За десять років, маючи напрацьовані та адаптовані моделі, можна було б переходити до проблемних панельних дев'ятиповерхівок, яких теж чимало.

Матеріал Big Kyiv