Перший крок — діалог з контрагентом: як врятувати непродовольчий ритейл у період карантину?

FAQ для бізнесу.

У п'ятницю відомий український бізнесмен Гарік Корогодський повідомив, що він і його колеги-власники столичного торгового центру «Dream Town» не планують стягувати орендну плату зі своїх орендарів у період карантину, введеного у зв'язку з епідемією коронавірусу, коли багато торгових точок змушені зачинитися і не мають можливості отримувати прибуток.

Крім того, бізнесмен порадив партнерам оформити належні документи, щоб мати юридичну підставу не нараховувати орендну плату.

Пояснюємо, чому принцип «Liber ab omnibus obligationibus» (вільний від усіх зобов'язань) та відповідні законодавчі зміни мають вберегти непродовольчий ритейл від повного краху.

Очевидно, що у зв'язку з оголошеним карантином через пандемію коронавірусу (COVID-19) непродовольчий ритейл, заклади розважальної та побутової сфери, логістика і туризм зазнають відчутного удару. Так, у рамках виконання нормативно-правових актів Уряду вже припинили роботу кінотеатри, бари, салони краси, скасовано або перенесено концерти та вистави, виставки, форуми, закрито точки роздрібної торгівлі, крім тих, що торгують продуктами харчування, медичними препаратами та засобами зв'язку. Для закладів громадського харчування залишається можливість працювати «на доставку».

Передусім постає питання щодо можливості здійснення вказаними вище суб'єктами господарювання розрахунків з контрагентами. Зокрема, кожного цікавить оплата орендних платежів у період припинення господарської діяльності та особливості використання форс-мажору як обставини, що звільняє від сплати таких платежів.

Загалом на оплату оренди зазвичай іде приблизно 10-20% виторгу. Тобто поки всі без винятку заклади побутової та розважальної сфери мають нульовий прибуток, платити оренду їм фактично нічим. 18 березня 2020 року набрав чинності Закон України № 530-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», яким Верховна Рада офіційно визнала карантин форс-мажором.

Як бізнес може використати ці положення на власну користь під час взаєморозрахунків зі своїми партнерами?

Передусім варто переглянути в договорах, укладених з контрагентами, розділ, у якому прописано положення про форс-мажор і порядок виконання зобов'язань за договором на період його дії.

Якщо в договорі оренди зазначено, що на період дії обставин форс-мажору орендар повністю звільняється від внесення орендної плати, вам пощастило. Тобто поки діятиме карантин, орендар може бути спокійним і не платити орендну плату, і претензій та штрафних санкцій з боку орендодавця не виникне.

Однак у договорі оренди можуть бути прописані менш лояльні положення, за яких на період дії форс-мажору орендарю лише відкладається строк виконання зобов'язання за договором. Таким чином, орендна плата має бути сплачена після того, як припинять свою дію обставини форс-мажору, а на період їх дії орендар просто звільняється від відповідальності за несвоєчасне внесення орендних платежів.

Але де ж узяти кошти на такі платежі, якщо господарська діяльність здійснюється не в повному обсязі або взагалі поставлена на «паузу»? Не варто заздалегідь засмучуватися, адже світло в кінці тунелю є. Звертаємо увагу, що відповідно до частин четвертої та шостої статті 762 ЦКУ орендар має право вимагати від орендодавця зменшення плати, якщо внаслідок обставин, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Крім того, орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним внаслідок обставин, за які він не відповідає.

Отже, у ситуації, коли підприємець не може використовувати приміщення у зв'язку з обов'язковою зупинкою діяльності через введення карантину, він може звільнятися від сплати орендної плати за весь час невикористання приміщення.

Додатково орендарям необхідно звернутися із заявою до Торгово-промислової палати України щодо засвідчення форс-мажорних обставин у разі неможливості користування приміщеннями у зв'язку із запровадженими на рівні державної влади обмеженнями або забороною для суб'єктів господарювання у відповідних сферах.

ТПП України одразу після запровадження карантину у відповідь на численні запити оприлюднила на своєму офіційному сайті роз'яснення, суть яких зводилася до того, що карантин не є форс-мажором, але ухвалення парламентом змін у частині другій статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» фактично розставило всі крапки над «і». Карантин визнано форс-мажорною обставиною.

Крім того, у Комітеті Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики планують розробити законопроєкт про зменшення орендної плати для підприємців, зводячи її лише до витрат на утримання приміщень (комунальні послуги). Ухвалення такого закону забезпечить підтримку економічної діяльності підприємців надалі.

Як показує практика перших тижнів карантину, сторони самостійно намагаються домовитися про умови сплати орендних платежів. Сценарії цих домовленостей різні: відстрочка платежів, зменшення, розстрочка тощо. Тому в будь-якому разі перший крок — це діалог з контрагентом, оскільки ситуація торкнулася всіх. Карантин не вічний, а добрі ділові стосунки зіпсувати дуже легко.

Олег Онищенко, спеціально для TK Media