첫걸음은 거래 상대방과의 대화: 격리 기간 비식품 소매업을 어떻게 살릴 수 있을까?

기업을 위한 FAQ.

금요일 유명 우크라이나 사업가 가리크 코로고드스키는 밝혔습니다. 그와 수도의 쇼핑센터 “Dream Town”의 공동 소유주들은 코로나바이러스 전염병으로 도입된 격리 기간 동안 많은 매장이 문을 닫고 수익을 낼 수 없게 되었지만, 입주사들에게 임대료를 받지 않을 계획이라고 말했습니다.

또한 사업가는 파트너들에게 임대료를 부과하지 않을 법적 근거를 갖도록 적절한 문서를 작성하라고 조언했습니다.

“Liber ab omnibus obligationibus”(모든 의무로부터 자유롭다) 원칙과 관련 입법 변경이 비식품 소매업을 완전한 파산으로부터 지켜야 하는 이유를 설명합니다.

코로나바이러스(COVID-19) 대유행으로 도입된 격리에 따라 비식품 소매업, 오락 및 생활 서비스 기관, 물류와 관광이 큰 타격을 받은 것은 분명합니다. 정부 법규 이행에 따라 이미 영화관, 술집, 미용실이 업무를 중단했고, 콘서트와 공연, 전시회, 포럼이 취소되거나 연기되었으며, 식품, 의약품, 통신 수단을 판매하는 곳을 제외한 소매점이 문을 닫았습니다. 공공급식 기관은 “배달”을 통해 영업할 수 있는 가능성이 남아 있습니다.

무엇보다 먼저, 위에서 언급한 경영 주체들이 거래 상대방과 정산할 수 있는지가 문제입니다. 특히 모두가 영업 중단 기간의 임대료 지급과, 이러한 지급을 면제하는 사유로서 불가항력(force majeure)을 적용하는 특수성에 관심을 갖고 있습니다.

임대료 지급에는 보통 매출의 약 10-20%가 듭니다. 즉 생활 서비스 및 오락 분야의 모든 기관이 이익이 0인 상황에서는 사실상 임대료를 낼 돈이 없습니다. 2020년 3월 18일 우크라이나 법률 제530-IX호 「코로나바이러스병(COVID-19) 발생과 확산 예방을 위한 우크라이나 일부 입법 행위 개정에 관한 법률」이 발효되었고, 이 법으로 우크라이나 최고라다는 격리를 공식적으로 불가항력으로 인정했습니다.

기업은 이러한 조항을 거래 상대방과의 정산에서 어떻게 자신에게 유리하게 활용할 수 있을까요?

무엇보다 거래 상대방과 체결한 계약서에서 불가항력 조항과, 불가항력 기간 동안 계약상 의무 이행 절차를 규정한 부분을 다시 검토할 필요가 있습니다.

임대차 계약에 불가항력 상황이 적용되는 기간 동안 임차인이 임대료 납부에서 완전히 면제된다고 명시되어 있다면 운이 좋은 것입니다. 즉 격리가 지속되는 동안 임차인은 안심하고 임대료를 내지 않아도 되며, 임대인 측의 청구나 위약금 제재도 발생하지 않습니다.

그러나 임대차 계약에는 덜 유리한 조건이 규정되어 있을 수 있습니다. 즉 불가항력 기간 동안 임차인에게는 계약상 의무 이행 기한만 연기되는 경우입니다. 따라서 임대료는 불가항력 상황이 끝난 후 지급해야 하며, 그 기간 동안 임차인은 임대료를 제때 내지 못한 데 대한 책임만 면제됩니다.

그런데 경영 활동이 완전히 이뤄지지 않거나 아예 “동결”된 상태에서 이러한 지급을 위한 자금은 어디서 마련할 수 있을까요? 미리 낙담할 필요는 없습니다. 터널 끝에 빛이 있기 때문입니다. 우크라이나 민법 제762조 제4항과 제6항에 따르면, 임차인은 자신이 책임지지 않는 사정으로 물건을 사용할 수 있는 가능성이 현저히 줄어든 경우 임대인에게 임대료 감액을 요구할 수 있습니다. 또한 임차인은 자신이 책임지지 않는 사정으로 물건을 사용할 수 없었던 전 기간 동안 임대료 지급을 면제받습니다.

따라서 격리 도입으로 영업 중단이 의무화되어 사업가가 시설을 사용할 수 없는 상황에서는, 시설을 사용하지 못한 전 기간 동안 임대료 지급을 면제받을 수 있습니다.

추가로 임차인은 국가 권력 차원에서 해당 분야 경영 주체에 부과된 제한 또는 금지로 인해 시설을 사용할 수 없는 경우, 불가항력 상황을 증명받기 위해 우크라이나 상공회의소에 신청서를 제출해야 합니다.

우크라이나 상공회의소는 격리 직후 수많은 문의에 응해 공식 웹사이트에 해설을 게시했는데, 그 요지는 격리가 불가항력이 아니라는 것이었습니다. 그러나 의회가 「우크라이나 상공회의소에 관한 법률」 제14-1조 제2항의 개정을 채택하면서 사실상 모든 점을 분명히 했습니다. 격리는 불가항력 상황으로 인정되었습니다.

또한 최고라다 재정·세금·관세 정책 위원회는 임대료를 시설 유지비(공공서비스)로만 줄이는, 기업가를 위한 임대료 감액 법안을 마련할 계획입니다. 이러한 법이 채택되면 앞으로도 기업가의 경제 활동을 유지하는 데 도움이 될 것입니다.

격리 첫 주의 실제 경험을 보면, 당사자들은 임대료 지급 조건을 스스로 합의하려고 노력하고 있습니다. 합의 방식은 다양합니다: 지급 연기, 감액, 분할 납부 등입니다. 따라서 어떤 경우든 첫걸음은 거래 상대방과의 대화입니다. 상황이 모두에게 영향을 미쳤기 때문입니다. 격리는 영원하지 않으며, 좋은 비즈니스 관계는 망치기 매우 쉽습니다.

올레 오니셴코, TK Media 특별 기고