Première étape : le dialogue avec le partenaire contractuel, comment sauver le commerce non alimentaire pendant la quarantaine ?

FAQ pour les entreprises.

Vendredi, le célèbre homme d'affaires ukrainien Garik Korogodski a annoncé que lui et ses coassociés propriétaires du centre commercial de la capitale « Dream Town » ne comptaient pas exiger de loyer de leurs locataires pendant la quarantaine instaurée en raison de l'épidémie de coronavirus, alors que de nombreux points de vente sont contraints de fermer et ne peuvent plus réaliser de bénéfices.

Par ailleurs, l'homme d'affaires a conseillé à ses partenaires d'établir les documents appropriés afin de disposer d'un fondement juridique pour ne pas facturer de loyer.

Nous expliquons pourquoi le principe « Liber ab omnibus obligationibus » (libre de toutes obligations) et les modifications législatives correspondantes doivent protéger le commerce de détail non alimentaire d'un effondrement total.

Il est évident qu'en raison de la quarantaine annoncée à cause de la pandémie de coronavirus (COVID-19), le commerce de détail non alimentaire, les établissements de loisirs et de services, la logistique et le tourisme subissent un coup important. Ainsi, en application des actes normatifs du gouvernement, les cinémas, bars et salons de beauté ont déjà cessé leur activité, des concerts et spectacles ont été annulés ou reportés, des expositions et forums ont été supprimés, et les points de vente au détail ont fermé, à l'exception de ceux qui vendent des produits alimentaires, des médicaments et des moyens de communication. Pour les établissements de restauration, il reste la possibilité de travailler « à emporter ».

Avant tout se pose la question de la possibilité, pour les sujets économiques susmentionnés, d'effectuer des règlements avec leurs partenaires contractuels. En particulier, chacun s'intéresse au paiement des loyers pendant la période d'arrêt de l'activité économique et à l'utilisation de la force majeure comme circonstance dispensant du paiement de ces loyers.

Au total, le paiement du loyer représente généralement environ 10 à 20 % du chiffre d'affaires. Ainsi, tant que tous les établissements de services et de loisirs sans exception dégagent un bénéfice nul, ils n'ont concrètement pas de quoi payer le loyer. Le 18 mars 2020 est entrée en vigueur la loi ukrainienne n° 530-IX « portant modification de certains actes législatifs de l'Ukraine visant à prévenir l'apparition et la propagation de la maladie à coronavirus (COVID-19) », par laquelle la Rada suprême a officiellement reconnu la quarantaine comme un cas de force majeure.

Comment une entreprise peut-elle utiliser ces dispositions à son avantage dans ses règlements avec ses partenaires ?

Il convient avant tout de revoir, dans les contrats conclus avec les partenaires contractuels, la section qui énonce les dispositions relatives à la force majeure et à la procédure d'exécution des obligations contractuelles pendant sa durée.

Si le contrat de bail stipule que, pendant la durée des circonstances de force majeure, le locataire est entièrement dispensé du paiement du loyer, vous avez de la chance. Ainsi, tant que la quarantaine sera en vigueur, le locataire peut être tranquille et ne pas payer le loyer, et aucune réclamation ni sanction pénale de la part du bailleur ne pourra survenir.

Toutefois, le contrat de bail peut contenir des dispositions moins favorables, selon lesquelles, pendant la durée de la force majeure, le locataire ne bénéficie que d'un report du délai d'exécution de l'obligation contractuelle. Ainsi, le loyer doit être payé après la cessation des circonstances de force majeure, et pendant leur durée le locataire est simplement dégagé de toute responsabilité pour le retard de paiement des loyers.

Mais où trouver les fonds pour ces paiements, si l'activité économique n'est pas exercée pleinement ou est carrément mise à l'arrêt « gelée » ? Il ne faut pas se décourager d'avance, car il y a une lueur au bout du tunnel. Nous attirons l'attention sur le fait que, conformément aux parties quatre et six de l'article 762 du Code civil d'Ukraine, le locataire a le droit d'exiger du bailleur une réduction du loyer si, en raison de circonstances dont il n'est pas responsable, la possibilité d'utiliser le bien a sensiblement diminué. Par ailleurs, le locataire est dispensé de payer pendant toute la période durant laquelle il n'a pas pu utiliser le bien en raison de circonstances dont il n'est pas responsable.

Ainsi, dans une situation où l'entrepreneur ne peut pas utiliser les locaux en raison de l'arrêt obligatoire de son activité lié à l'instauration de la quarantaine, il peut être dispensé du paiement du loyer pour toute la durée de non-utilisation des locaux.

En outre, les locataires doivent adresser une demande à la Chambre de commerce et d'industrie d'Ukraine afin d'obtenir la certification des circonstances de force majeure, dans le cas où l'utilisation des locaux est impossible en raison des restrictions ou interdictions imposées au niveau du pouvoir d'État aux sujets économiques des secteurs concernés.

Immédiatement après l'instauration de la quarantaine, la CCI d'Ukraine a publié sur son site officiel, en réponse aux nombreuses demandes, des explications dont l'essentiel était que la quarantaine n'est pas un cas de force majeure ; cependant, l'adoption par le Parlement de modifications à la deuxième partie de l'article 14-1 de la loi ukrainienne « sur les chambres de commerce et d'industrie en Ukraine » a en réalité mis les points sur les i. La quarantaine a été reconnue comme une circonstance de force majeure.

Par ailleurs, la commission de la Rada suprême chargée des questions financières, fiscales et douanières prévoit d'élaborer un projet de loi visant à réduire le loyer pour les entrepreneurs, en le limitant aux seuls frais d'entretien des locaux (services communaux). L'adoption d'une telle loi permettra de soutenir l'activité économique des entrepreneurs à l'avenir.

Comme le montre la pratique des premières semaines de quarantaine, les parties tentent elles-mêmes de s'entendre sur les conditions de paiement des loyers. Les scénarios de ces accords sont variés : report des paiements, réduction, échelonnement, etc. C'est pourquoi, dans tous les cas, la première étape — c'est le dialogue avec le partenaire contractuel, car la situation concerne tout le monde. La quarantaine n'est pas éternelle, et de bonnes relations d'affaires sont très faciles à détruire.

Oleh Onychtchenko, spécialement pour TK Media