El primer paso es el diálogo con la contraparte: ¿cómo salvar el comercio minorista no alimentario durante la cuarentena?

Preguntas frecuentes para empresas.

El viernes, el conocido empresario ucraniano Gárik Koróguodski anunció que él y sus colegas, propietarios del centro comercial capitalino «Dream Town», no planean cobrar el alquiler a sus arrendatarios durante la cuarentena introducida por la epidemia de coronavirus, cuando muchos locales se ven obligados a cerrar y no pueden obtener beneficios.

Además, el empresario aconsejó a sus socios formalizar los documentos adecuados para tener una base jurídica que les permita no devengar el alquiler.

Explicamos por qué el principio «Liber ab omnibus obligationibus» (libre de todas las obligaciones) y los correspondientes cambios legislativos deben proteger al comercio minorista no alimentario de un colapso total.

Es evidente que, debido a la cuarentena anunciada por la pandemia de coronavirus (COVID-19), el comercio minorista no alimentario, las instituciones del ocio y de los servicios personales, la logística y el turismo sufren un fuerte golpe. Así, en cumplimiento de los actos normativos del Gobierno, ya han dejado de funcionar cines, bares y salones de belleza; se han cancelado o aplazado conciertos y funciones teatrales, exposiciones y foros; y han cerrado los puntos de venta minorista, salvo los que venden productos alimentarios, medicamentos y artículos de comunicación. Para los establecimientos de restauración sigue existiendo la posibilidad de trabajar «a domicilio».

Ante todo surge la cuestión de si los sujetos económicos mencionados pueden seguir realizando pagos con sus contrapartes. En particular, a todos les interesa el pago de los alquileres durante el periodo de suspensión de la actividad económica y el uso de la fuerza mayor como circunstancia que exime del pago de dichas cuotas.

En total, el pago del alquiler suele suponer aproximadamente entre el 10 % y el 20 % de los ingresos. Es decir, mientras todas las instituciones de servicios personales y de ocio sin excepción tengan beneficio cero, en realidad no tienen con qué pagar el alquiler. El 18 de marzo de 2020 entró en vigor la Ley de Ucrania n.º 530-IX «Sobre la modificación de determinados actos legislativos de Ucrania, dirigidos a prevenir la aparición y propagación de la enfermedad por coronavirus (COVID-19)», mediante la cual la Rada Suprema reconoció oficialmente la cuarentena como fuerza mayor.

¿Cómo puede el negocio utilizar estas disposiciones en su beneficio en las liquidaciones con sus socios?

Ante todo, conviene revisar en los contratos celebrados con las contrapartes el apartado que recoge las disposiciones sobre la fuerza mayor y el procedimiento de cumplimiento de las obligaciones del contrato durante su vigencia.

Si en el contrato de arrendamiento se indica que, durante la vigencia de las circunstancias de fuerza mayor, el arrendatario queda totalmente eximido del pago del alquiler, tiene suerte. Es decir, mientras esté vigente la cuarentena, el arrendatario puede estar tranquilo y no pagar el alquiler, y no surgirán reclamaciones ni sanciones por parte del arrendador.

Sin embargo, en el contrato de arrendamiento pueden figurar disposiciones menos favorables, según las cuales, durante la vigencia de la fuerza mayor, al arrendatario solo se le aplaza el plazo de cumplimiento de la obligación. Así, el alquiler debe pagarse después de que cesen las circunstancias de fuerza mayor, y durante su vigencia el arrendatario simplemente queda exento de responsabilidad por el retraso en el pago de las cuotas de alquiler.

Pero ¿de dónde sacar dinero para tales pagos si la actividad económica no se desarrolla plenamente o directamente está «congelada»? No conviene desanimarse de antemano, porque hay luz al final del túnel. Cabe señalar que, de conformidad con los apartados cuarto y sexto del artículo 762 del Código Civil de Ucrania, el arrendatario tiene derecho a exigir al arrendador una reducción del pago si, por circunstancias de las que no es responsable, la posibilidad de utilizar el bien se ha reducido sustancialmente. Además, el arrendatario queda exento del pago durante todo el tiempo en que no ha podido utilizar el bien por circunstancias de las que no es responsable.

Así, en una situación en la que el empresario no puede utilizar los locales por la obligatoria suspensión de la actividad a causa de la cuarentena, puede quedar exento del pago del alquiler durante todo el tiempo en que no utilice el local.

Además, los arrendatarios deben presentar una solicitud a la Cámara de Comercio e Industria de Ucrania para que certifique las circunstancias de fuerza mayor en caso de imposibilidad de utilizar los locales debido a las restricciones o prohibiciones impuestas por el poder estatal a los sujetos económicos de los sectores correspondientes.

La Cámara de Comercio e Industria de Ucrania publicó en su sitio web oficial, inmediatamente después de introducida la cuarentena y en respuesta a numerosas consultas, unas aclaraciones cuyo sentido era que la cuarentena no es fuerza mayor; pero la aprobación por el parlamento de modificaciones en la segunda parte del artículo 14-1 de la Ley de Ucrania «Sobre las cámaras de comercio e industria en Ucrania» puso efectivamente los puntos sobre las íes. La cuarentena ha sido reconocida como circunstancia de fuerza mayor.

Además, el Comité de la Rada Suprema de Asuntos Financieros, Fiscales y Aduaneros planea elaborar un proyecto de ley para reducir el alquiler de los empresarios, limitándolo únicamente a los gastos de mantenimiento de los locales (servicios públicos). La aprobación de una ley de este tipo garantizará el mantenimiento de la actividad económica de los empresarios en el futuro.

Como muestra la práctica de las primeras semanas de cuarentena, las partes intentan por sí mismas ponerse de acuerdo sobre las condiciones de pago de los alquileres. Los escenarios de estos acuerdos son diversos: aplazamiento de los pagos, reducción, pago a plazos y similares. Por eso, en cualquier caso, el primer paso — es el diálogo con la contraparte, ya que la situación afecta a todos. La cuarentena no es eterna, y las buenas relaciones comerciales se estropean con mucha facilidad.

Oleg Oníschenko, especialmente para TK Media