第一步是与合作方对话：非食品零售如何在隔离期间幸存？

企业常见问题解答。

本周五，乌克兰知名商人加里克·科罗戈茨基表示，他和首都购物中心“Dream Town”的其他共同所有人，在因冠状病毒疫情实施的隔离期间，不打算向租户收取租金。许多商铺被迫关闭，无法获得收入。

此外，该商人建议合作伙伴办理相应的文件，以便在法律上有依据不收取租金。

文章解释了为何“Liber ab omnibus obligationibus”（免除一切义务）原则以及相关立法修改，应能使非食品零售业免于彻底崩溃。

显然，由于宣布因冠状病毒大流行（COVID-19）实施隔离，非食品零售业、娱乐和生活服务机构、物流和旅游业受到了沉重打击。根据政府规范性法律文件的要求，电影院、酒吧、美容院等已停止运营，音乐会和演出被取消或推迟，展览和论坛被暂停，除食品、药品和通讯产品以外的零售网点也已关闭。餐饮机构仍可保留“外卖送餐”的经营方式。

首先产生的问题是，上述经营主体能否与合作方进行结算。尤其是，各方关心在停业期间的租金支付，以及不可抗力作为免除此类支付义务的情形如何适用。

租金通常约占营业收入的10%至20%。也就是说，目前所有生活服务和娱乐机构的利润都为零，实际上无力支付租金。2020年3月18日，《乌克兰关于修订乌克兰若干立法文件以预防和遏制冠状病毒病（COVID-19）发生和传播的法律》（第530-IX号）生效，乌克兰最高拉达正式承认隔离为不可抗力。

企业如何在与合作伙伴的相互结算中利用这些规定？

首先应当审查与合作方签订的合同中关于不可抗力以及合同期间履行义务程序的条款。

如果租赁合同规定，在不可抗力情形存续期间，承租人完全免除支付租金的义务，那么您很幸运。也就是说，只要隔离措施有效，承租人可以安心地不付租金，出租人也不会提出索赔或施加违约金处罚。

然而，租赁合同也可能包含不那么宽松的条款：在不可抗力存续期间，承租人仅是推迟合同履行期限。因此，租金须在不可抗力情形终止后支付，而在不可抗力期间，承租人仅免除因未及时支付租金而承担的责任。

但是，如果经营活动未能充分开展，甚至完全“冻结”，从哪里筹集这些付款的资金？不必过早沮丧，因为隧道尽头有光明。请注意，根据《乌克兰民法典》第762条第四和第六部分，若承租人因不可归责于自己的情况，导致财产的使用可能性显著减少，承租人有权要求出租人减少租金。此外，若财产因承租人不可归责的情况而无法使用，承租人在该整个期间免付租金。

因此，在企业因隔离措施被强制停业、无法使用场所的情况下，其可在整个场所未被使用的期间免付租金。

此外，承租人需向乌克兰工商会提交申请，以确认不可抗力情形。该情形适用于因国家权力机关对相关领域经营主体实施的限制或禁令，而无法使用场所的情况。

乌克兰工商会在隔离实施后，为回应大量咨询，立即在其官网发布了说明。说明大意是隔离不是不可抗力，但议会对《乌克兰工商会法》第14-1条第二部分的修改，实际上把一切都说清楚了。隔离已被认定为不可抗力情形。

此外，议会财政、税收和海关政策委员会计划起草一项法案，降低企业的租金，使其仅包括场所维护费用（公用事业费）。通过此类法律，将有助于今后维持企业的经济活动。

从隔离最初几周的实践来看，各方正自行尝试就租金支付条件达成一致。协议方案各不相同：推迟付款、减免、分期付款等等。因此，无论如何，第一步是与合作方对话，因为所有人都受到了影响。隔离不会永远持续，而良好的商业关系却很容易被破坏。

奥列格·奥尼先科，特别为TK Media撰稿